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Droit Immobilier
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Le notaire offre une sécurité particulière aux transferts de propriété des biens immobiliers en intervenant à toutes les étapes de l’opération. Disposant d’une base de données immobilière très complète, alimentée de façon volontaire par tous les notaires de France, le notaire a une connaissance aiguë du marché et des prix qui se pratiquent. Il est compétent pour déterminer la valeur d’un bien et procéder à une expertise immobilière.
Le notaire, un négociateur immobilier
Par leur connaissance approfondie du marché immobilier et de ses mécanismes, certains notaires pratiquent la négociation immobilière et assistent le vendeur comme l’acquéreur dans leur recherche.
Depuis le 1er mars 2016, cette activité n’est plus soumise à un tarif national. Il faudra ajouter aux honoraires de négociation perçus par les notaires, les frais afférents à l’acquisition à payer dans tous les cas et qui comprennent surtout des droits et taxes dus à l’Etat mais également la rémunération du notaire pour la rédaction de l’acte authentique de vente.
En ce qui concerne les investissements locatifs, le notaire pourra également proposer un service de gestion de biens immobiliers. Evaluation, conseil, négociation, rédaction, publication, enregistrement et gestion, le notaire peut proposer à ses clients une solution « all inclusive » et se positionner ainsi comme un interlocuteur unique en matière d’immobilier.
Source : Notaires.fr
Quels sont les pièges à éviter en matière de vente immobilière ?
Que faut-il savoir avant de signer un compromis de vente ? Le compromis de vente doit-il être précis ? Comment vérifier le délai de rétractation et de réflexion ?
Acquisition, vente
Vous vous apprêtez à signer un compromis de vente ? C’est ce qu’on appelle un « avant-contrat ». Le compromis de vente et la promesse de vente sont deux contrats aux conséquences différentes pour l’acheteur et le vendeur.
Promesse ou compromis de vente : délai et rétraction
Quel sort du compromis de vente en cas d’expiration du délai fixé pour signer l’acte définitif devant le notaire ? Peut-on revenir sur un compromis de vente ? Un compromis doit-il être extrêmement précis ?
La promesse de vente
Dans la promesse de vente (appelée aussi « promesse unilatérale de vente« ), le propriétaire s’engage auprès du candidat acheteur (nommé bénéficiaire) à lui vendre son bien à un prix déterminé. Il lui donne ainsi en exclusivité une « option » pour un temps limité (généralement deux à trois mois).
Durant cette période, il lui est interdit de renoncer à la vente ou de proposer le bien à un autre acquéreur. Le candidat acheteur bénéficie, lui, de la promesse pour décider s’il souhaite acheter ou non. Un avantage incontestable ! En contrepartie, il verse au vendeur une indemnité d’immobilisation en principe égale à 10 % du prix de vente. S’il se décide à acquérir, cette indemnité s’imputera sur la somme à régler. Mais s’il renonce à acheter ou s’il ne manifeste pas son acceptation dans le délai d’option, l’indemnité restera acquise au propriétaire à titre de dédommagement.
Pour être valable, la promesse de vente doit être enregistrée auprès de la recette des impôts, dans les dix jours qui suivent la signature. Par ailleurs, lorsqu’elle est consentie pour une durée supérieure à 18 mois, elle doit être réalisée par acte authentique. Les droits d’ enregistrement , payés par l’acquéreur, s’élèvent à 125 €.
Souvent pressés de conclure, acheteur et vendeur s’imaginent parfois que la signature de l’avant-contrat n’engage pas à grand-chose. C’est faux : malgré son nom, cet accord préliminaire constitue un véritable « contrat », qui entraîne des obligations importantes pour les deux parties. Il leur permet de préciser les conditions de la future vente et marque leur accord. Bien qu’il ne soit pas légalement obligatoire, ce document se révèle donc indispensable.
Le compromis de vente
Dans le compromis de vente (ou « promesse synallagmatique de vente« ), vendeur et acheteur s’engagent l’un comme l’autre à conclure la vente à un prix déterminé en commun. Juridiquement, le compromis vaut donc vente. Si l’une des parties renonce à la transaction, l’autre peut l’y contraindre par voie de justice, en exigeant de surcroît des dommages et intérêts.
La signature du compromis s’accompagne du versement par l’acquéreur d’une somme d’environ entre 5 % et 10 % du prix de vente. Appelée dépôt de garantie , elle s’imputera sur le prix lors de la signature de l’acte notarié.
Contrairement à la promesse de vente, le compromis n’a pas besoin d’être enregistré auprès des services fiscaux. Cette absence de frais est un atout. Toutefois, en cas de litige quant à la réalisation des conditions suspensives, les parties demeureront liées par le compromis de vente, sauf accord amiable ou décision de justice alors que dans l’hypothèse d’une promesse unilatérale de vente, les parties reprennent leur liberté si l’option n’est pas levée par l’acquéreur.
VEFA, lotissements
Acheter sur plan : la VEFA (vente en état futur d’achèvement)
La majorité des logements neufs (appartements ou maisons) sont vendus alors même qu’ils ne sont pas construits ou que la construction n’est pas achevée. On parle d’achat sur plan ou de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).
Comment fonctionne la VEFA ?
Le jour de la vente, l’acheteur devient propriétaire du terrain et des constructions déjà réalisées. Les ouvrages à venir deviennent sa propriété au fur et à mesure de leur exécution. En contrepartie, l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux.
Cette opération est réglementée par la loi, afin de protéger l’acheteur qui s’engage alors même que le bien reste à construire.
Qu’est-ce que le contrat de réservation ?
Le contrat préliminaire, dit contrat de réservation, est un avant-contrat spécifique à la vente en l’état futur d’achèvement. Tout autre forme d’avant contrat est interdite. Le promoteur s’engage simplement à réserver un logement au client si le programme se réalise. Ce contrat est signé sous seing privé entre le promoteur et l’acquéreur.
Gare à la publicité ! les plaquettes commerciales réalisées par les promoteurs n’ont aucune valeur contractuelle. Seul le contenu du contrat de réservation compte.
Comment est fixé le prix du logement ?
Un prix de vente prévisionnel
Les prix sont librement fixés par les promoteurs. Pour autant, quelques règles doivent être respectées.
Le promoteur peut-il exiger un dépôt de garantie ?
L’acquéreur peut-il revenir sur son engagement ?
Quand et comment signer le contrat de vente définitif ?
Achat sur plan : comment le prix est-il payé ?
Si le logement reste inachevé, comment l’acquéreur est-il protégé ?
Comment se déroule la livraison du bien en VEFA ? Quelles sont les garanties ?
Quel recours en cas de défaut de conformité ou de vice de construction ?
Baux d’habitation et professionnels
Une location immobilière ou un bail d’habitation est un contrat conclu entre un locataire et un propriétaire. Le locataire est dit « preneur » et le propriétaire est dit « bailleur ».
Quel bail pour une location ?
Le bail sous seing privé
Le bail sous seing privé est rédigé entre particuliers et signé par eux.
Le bail notarié
Le bail notarié un acte authentique, rédigé et signé par le notaire et les parties. Le bail contient l’obligation de payer un loyer, le notaire délivrera au propriétaire bailleur une copie exécutoire . Cette dernière lui permettra d’obtenir l’exécution forcée de l’engagement du locataire, de la même manière que s’il s’agissait d’une décision de justice. Le contrat de location va ainsi pouvoir être exécuté, dans toutes ses conditions, sans qu’il y ait besoin d’une décision de justice. Le propriétaire impayé transmettra la copie exécutoire à l’Huissier de Justice de son choix en vue des poursuites et du recouvrement.